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多地烂尾楼业主停贷:买家身陷两难

时间:2022-07-13    点击: 次    来源:第一财经    作者:佚名 - 小 + 大

谈起五年前的买房经历,王君一度哽咽。


2017年,楼市正热,王君和妻子卖掉一套二手房,选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园,打算买来方便工作和孩子上学。没想到,抱着两岁女儿到售楼处买房那天,成为他人生中最追悔莫及的时刻。


2018年,名门翠园成为郑州楼市“销冠”,王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末,王君发现异常,自己千挑万选的项目,竟然停工了。这一停就是两年,中间虽有断断续续复工,但经历了疫情及洪水冲击,这个项目彻底成为业主心头的一道伤疤。

近日,一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传,业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元,但逾期交房1000多日,目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工,翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款,直至交房办妥房产证为止。

不仅是王君所在的名门翠园,近期多地烂尾楼业主都发布声明,要强制停止偿还贷款,直至相关项目完全复工为止,涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口,以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

有业内法律人士称,如果未经法院判决、或没有达成停贷协议,贸然停贷购房人就成了违约方,征信会受到影响,还可能被诉到法院,甚至被法院强制执行。“我们也不想成为别人眼中的异类,但大家都是普通人,不能钱房两空啊。”王君称。

“网红盘”的陨落

在郑州的问题楼盘中,名门翠园因停工时间长、维权事件频发,几乎无人不晓。但在数年前,该项目曾经大受追捧、开盘热卖,一度风光无两。

名门地产——名门翠园项目背后的开发商,在2017年推出了该项目。当时,郑州房地产市场正火热,起家河南的名门地产也急速扩张,前后几年大举拿下郑州多个旧改项目,其中便包括金水北区“最大的城中村改造综合体项目”名门翠园。

项目开盘后,包括王君在内的购房者热情满满,有的为孩子在附近上学、有的受市场气氛烘托,纷纷上车了该楼盘,最早的一批约定2019年末交房。与此同时,名门地产在郑州同步开发了多个楼盘,甚至还将扩张的脚步延伸到省外比如深圳。

没想到,看似风风火火的场面,在交房日到来前便戛然而止。2019年10月,项目总包方在名门翠园门口贴出声明,称名门严重拖欠工程款,项目工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房,与此同时,关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。

2021年以来,名门地产旗下多项目接连停摆,更有员工投诉其拖欠工资,当时经人社局核实反馈,该公司经营不正常。中建二局、广发银行、中融国际信托等,都曾将名门地产告上法庭,后者共35次被列为失信被执行人,被执行总金额达107亿元。

名门翠园的项目开发公司圣鸿置业,也在经历多轮股权变动后,与名门地产脱离了关系,中融信托成为背后控制方。“2021年底大家知道开发商已爆雷,圣鸿置业的股权也被质押给中融信托,后者还对多个地块进行抵押融资,只不过未用到项目建设上。”王君称。

一时间,名门翠园的业主陷入难拿违约金、收房无门的境地。据王君称,目前项目工程进度大约60%,工地一个人都没有,已经完全停掉。如果要完成项目的后续建设,大概还需要9个亿资金。这期间,短暂进来过接盘方,但都没有实质性进展。

今年7月份,“好消息”突然传来,一张网传海报内容显示,名门翠园被抵押物将于近日进行解压,名门翠园实控方中融信托会将解压资金如数上缴政府监管账户,用于项目复工复建;施工方中建七局、中天建设也表示会积极配合政府复工。

据悉,这是近期金水区丰庆路街道办事处召集各方开会的纪要。不过,名门翠园的许多业主依然充满担忧。“今年5月办事处便说过,中融信托的问题已经解决,但6月去问又不行了。这次说8月有望复工,不知道会不会成真。”

业主无奈停贷”

眼看楼盘复工艰难,王君迫于生活压力,动了“停贷”的念头。

数月前,王君便跟银行沟通、申请直接停贷,银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系,贷款停不了。今年郑州疫情后,银行挨个给业主打电话,称可以帮忙申请延期还款、最长一年,等延缓期过后再还,但有的需要复利。

就这样,王君暂时按银行的延期还款政策,缓解了几个月的燃眉之急。不过,等12月到期后,王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉,银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响,但我没办法,如果再继续往里扔钱,就没法生活了。”

名门翠园的另一名业主,也有类似情况。据该业主称,她今年3月份就直接停掉了还款,没有跟银行沟通,6月份银行找到她,说可以申请延期到12月,不过要还3~6月的罚息。“即便项目复工,我也不打算还,要等交房再说,否则太多不稳定因素。”

“现在烂尾楼的解决看不到希望,但是业主一边还房租、一边还房贷,加上疫情影响,其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称,听说小区很多人已经停了,其他业主在如今环境下也处境艰难,如果下月不复工就准备停了。

上述业主表示,多家银行因疫情出台了延期还款政策,并不是针对烂尾楼的,不过业主也可申请,宽限期三个月到一年不等。“延期还款是暂时性缓解,短期内不用还钱,但后期要还复利。业主的最低诉求,是暂停还款到交房为止,以度过这段艰难时期。”

值得注意的是,与名门翠园一起,近期多个城市都出现业主意欲“停贷”现象。

一份“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示,该项目逾期交房数月,业主多次现场交涉仍无实质进展,数千户业主(已售房源且未结清贷款)决定,若该项目在限定时间(2022年8月1日)内仍未全面复工,业主将强制停还银行月供。

另一“景德镇市恒大珑庭的强制停贷告知书”显示,如果项目未能在2022年10月20日之前全面复工,所有业主将会强制停止偿还贷款,直至全面复工。“强制停贷后的损失,将由相关利益方共同承担,任何单位不得再次损害业主的任何利益。”

对这些业主来说,选择“停贷”也是无奈之举。“我们也不想成为异类,成为别人眼中的维权人,但现在两个孩子每月幼儿园支出5000元、加上房租和贷款压力,我和爱人工作也出现波折,生活实在很难支撑下去了。”王君说。

律师提示风险

烂尾楼业主选择“停贷”,在法律上能否站得住脚,对此多位律师提示了相关风险。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉第一财经,在很多烂尾楼项目里,银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例,根据相关规定,在主体没有完工之前,银行是不能放贷的,而不少银行提前放贷。但在司法实践中,也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。

王玉臣表示,如果未经法院判决停贷、或者没有达成停贷协议,贸然停贷购房人往往就成了违约方,征信就会受到影响,还可能被诉到法院,甚至被法院强制执行。看起来似乎很不公平,但从按揭合同的约定看,肯定不会约定这种情况可以停贷。所以特别建议,在银行的按揭合同中,增加关于银行违规放贷的违约责任。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称,业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系,基本是两个独立的合同关系(尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人)。因此,即便开发商出现违反购房合同的约定,例如逾期交付房屋等,业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下,除非银行发生了违反贷款合同约定的行为,致使业主有权停止向银行还贷,否则业主做出的停止还贷行为,将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉第一财经。

总而言之,贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议,如果买房遇到烂尾楼,在实际操作中要根据项目情况来应对。首先,尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式,核实项目的预售房款监管情况。

当下,几乎所有烂尾楼的出现,都和项目预售房款被挪用有关系。以郑州一网红热盘瀚海思念城为例,原定今年6月30日交房,但项目未兑现承诺,引发了2015年便内购的业主、此后19年高位上车的业主维权,有人七年都没等来房子。

该项目一业主告诉记者,他们最近收到房管局的回函,证实该楼盘违规挪用26亿资金。“当时买的时候排了一夜队,还要拖黄牛抢房,而隔壁的盘精装修交付,每平米比我们的便宜3000元,现在已经交付入住了,我们项目仍在艰难复工。”

王玉臣建议,若核实发现存在挪用预售资金的情况,应尽快申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果交房已经延期,可提起逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾,房子的状态又根本没法用,可以立刻起诉要求解除合同,返还购房款。

“必要的时候,可以申请开发商破产,在破产清算中行使业主基本债权优先权。”王玉臣称,如果一个项目主体已经完工,不建议解除合同,可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景还不错,可多方协商进行重组,或尝试推动新开发商接盘。

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